خرید ملک در اسپانیا

خرید ملک در اسپانیا یکی از بهترین روش های سرمایه گذاری در اروپا به حساب می آید. اگر برای اولین بار قصد خرید ملک در اسپانیا را دارید، ممکن است به دلیل بازار املاک متفاوت در اسپانیا و همینطور ندانستن زبان اسپانیایی دچار نگرانی هایی شوید که بسیار طبیعی است، اما نگران نباشید ما در این مطلب در مورد تمام مراحل خرید ملک در اسپانیا شما را راهنمایی خواهیم کرد.

اسپانیا از برنامه گلدن ویزا برای سرمایه گذاران در املاک اسپانیایی پیروی می کند که این برنامه بسیار مورد استقبال سرمایه گذاران خارجی قرار گرفته است. طبق این برنامه، اگر شما حداقل 500000 یورو در املاک اسپانیا سرمایه گذاری کنید، مجوز اقامت در اسپانیا را برای خود و خانواده تان دریافت خواهید کرد.

گلدن ویزای اسپانیا در بین سرمایه گذاران خارج از اتحادیه اروپا بسیار محبوب است.

مزایای خرید ملک در اسپانیا

1. مالکیت 100% ملک به نام خریدار (عرصه و عیان)
2. بدون نیاز به اشتغال زایی و یا راه اندازی کسب و کار در اسپانیا
3. پروسه اداری منظم و سریع
4. اخذ اقامت اسپانیا در مدت زمان کوتاه از زمان درخواست گلدن ویزا
5. سفر بدون ویزا به 26 کشور دیگر حوزه شینگن
6. بهره مندی از حقوق اتحادیه اروپا، زندگی، تجارت و تحصیل در اسپانیا
7. اخذ اقامت اسپانیا برای اعضای خانواده، همسر و فرزندان زیر 18 سال
8. اخذ اقامت سایر اعضای خانواده درصورت اثبات تحت تکفل بودن
9. آسودگی خیال و آرامش ذهنی شما در زمان بی ثباتی اقتصادی
10. تمدید اقامت اسپانیا، با حداقل شرط حضور در اسپانیا
11. اخذ اقامت اسپانیا بدون نیاز به کمک مالی به صندوق دولت

راهنمای خرید ملک در اسپانیا

خرید ملک در اسپانیا برای افراد خارجی نیازمند جستجویی کامل و جامع می باشد، که با وجود وب سایت ها و آژانس های املاک بسیار زیادی که اکثرا مسلط به هر زبان و ملیتی هستند این کار بسیار آسان است.

خرید ملک در اسپانیا قبل از ورود به کشور اسپانیا و مستقر شدن در آنجا با تنظیم یک وکالتنامه معتبر در سفارت اسپانیا واقع در ایران نیز امکان پذیر است، اما این نوع خرید ملک به هیچ عنوان پیشنهاد نمی شود. شما می بایست شخصا ملک های مد نظر خود را از نزدیک ببینید، بررسی کنید و در نهایت تصمیم به خرید ملک در اسپانیا بگیرید.

هرگز با عکس، فیلم و یا حتی لایو از ملک و منطقه مورد نظر اقدام به خرید ملک در اسپانیا نکنید زیرا بعدا پشیمان خواهید شد. تیم حقوقی ما در اروپا، شما را در تمامی مراحل اعم از اخذ ویزای اسپانیا، افتتاح حساب بانکی، انتقال وجه به اسپانیا، تور بازدید از املاک و پیدا کردن بهترین ملک متناسب با بودجه شما همراهی می کنند.

بازار املاک اسپانیا در سال 2023

گرانترین مناطق برای خرید ملک در اسپانیا بارسلون، مادرید و سن سباستین هستند. قیمت هر مترمربع ملک در هر سه این مناطق از 3000 تا 6000 یورو متغیر میباشد.

قیمت املاک در اسپانیا

قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهرهای بزرگ اسپانیا حدود 3000 تا 6000 یورو می باشد. در مرکز مادرید قیمت آپارتمان 50 متری چیزی حدود  265000 تا 290000 یورو می باشد.

هزینه اجاره خانه در اسپانیا

بطور متوسط بازده اجاره آپارتمان در اسپانیا  بین 5 تا 6 درصد در سال است. البته آپارتمان های کوچک در اسپانیا نرخ بازدهی به نسبت بهتری را دارند. برای مثال اجاره 50 متر مربع آپارتمان در حدود 850- 1100 یورو در ماه و 120 متر مربع آپارتمان در حدود 1750- 2500 یورو در ماه است.

11 مرحله مهم خرید ملک در اسپانیا

مانند سایر کشورهای اروپایی، اسپانیا نیز پروسه ای منظم برای خرید ملک دارد که برای اخذ اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک ملزم به رعایت قدم به قدم آن هستید.

بنابراین پیشنهاد می کنیم جهت خرید ملک در اسپانیا از تیم حقوقی ما که سال ها در امر خرید ملک در اروپا فعالیت می نمایند مشاوره بگیرید.

برای آگاهی کلی شما از پروسه خرید ملک در اسپانیا، پیش از اقدام به خرید در این مقاله مروری بر مراحل اصلی فرآیند خرید ملک در اسپانیا ارائه شده است:

1.مشاوره و تعیین منطقه مدنظر در اسپانیا:

در اولین قدم بودجه خود را برای خرید ملک در اسپانیا با در نظر گرفتن 10 تا 12 درصد مالیات و هزینه های جانبی مشخص کرده و سپس منطقه مدنظر خود برای خرید ملک در اسپانیا را تعیین کنید. ممکن است با تحقیقات قبلی یا بازدیدهای قبلی خود از املاک ایده خوبی برای انتخاب منطقه داشته باشید، ولی قبل از تصمیم نهایی، ما موظف به ارائه مشاوره تخصصی در زمینه خرید ملک، قیمت املاک، مالیات ها و غیره به شما می باشیم.

2.خواسته شما از ملک:

لیست خواسته های خود از ملک مدنظرتان را تهیه و به ما ارائه دهید مانند پارکینگ، استخر، باغچه و سایر امکاناتی که برای شما حائذ اهمیت هستند. تیم ما با همکاری آژانس های معتبر املاک در اسپانیا تمام سعی خود را می کنند تا بهترین املاک در منطقه مد نظر شما را جستجو و در زمان سفرتان به اسپانیا به شما معرفی کند.

3.اخذ ویزای اولیه و سفر به اسپانیا:

پس از اخذ ویزای شینگن و سفر به اسپانیا با حضور وکیل رسمی خود به اداره پلیس اسپانیا مراجعه کرده و یک کد شناسایی (NIE Number) دریافت می کنید. این پروسه برای اشخاص اروپایی معمولاً در همان روز انجام می شود اما برای دیگران ممکن است تا چند روز طول بکشد. در همین چند روز با توجه به معیارهایی که از قبل مشخص کردید از املاک گزینش شده بازدید می کنید.

4.بررسی و نظرسنجی توسط کارشناسان:

با توجه به شهر، منطقه و یا سن ملک لازم است بررسی و نظرسنجی تخصصی ملک خود را به کارشناسان مربوطه بسپارید. نتایج این بررسی قیمت دقیق ملک شما را مشخص می کند. به عنوان مثال، اگر ملک نیاز به بازسازی گسترده داشته باشد برای جبران آن از قیمت ملک کاسته می شود. تیم حقوقی ما مسئولیت ارائه گزارش کامل در حوزه ارزش ملک را به عهده دارد.

5.ارائه قیمت پیشنهادی:

وقتی ملک مدنظر خود را پیدا کردید پس از بررسی، قیمت پیشنهادی خود را ارائه می دهید. اکثر دارندگان املاک و مستغلات پذیرای پیشنهادات مشتری هستند، عوامل مختلفی از جمله بازار فعلی، وضعیت ملک، اینکه آیا شما خریدار نقدی هستید و غیره در این زمینه تاثیر گذار است. پس از پذیرش قیمت پیشنهادی شما، فرآیند خرید ملک در اسپانیا آغاز می شود.

6.امضای پیش قرارداد:

در این مرحله پیش قرارداد خرید ملک در اسپانیا تنظیم شده و به امضای خریدار و فروشنده (یا نمایندگان آنها) می رسد. این قرارداد در واقع ملک را برای شما رزرو می کند و شرایط و ضوابط معامله از جمله مهلت خرید ملک را مشخص می کند. معمولا خریدار 10٪ قیمت توافقی ملک را هنگام امضا به فروشنده پرداخت می کند. اگر خانه با وسایل، لوازم و یا مبلمان فروخته می شود، در این قرارداد باید موجودی ملک ضمیمه شده و توسط طرفین تائید و امضا شود.

7.بررسی حقوقی و قانونی ملک در اسپانیا:

تیم حقوقی ما برای اطمینان از 100٪ قانونی بودن ملک چک لیست جامعی در مورد بررسی ملک تهیه می کند که شامل موارد زیر است:

• بررسی ثبت املاک: برای اطمینان از تطابق توضیحات در مورد ملک و مطابقت با سند و بررسی مالکیت قانونی ملک در اسپانیا و اطلاع از هرگونه عدم تطابق و یا مشکل ثبتی.
• بررسی نقشه ملک: برای اطمینان از ساخت ملک براساس پروانه ساختمانی قانونی و مجوزهای نقشه ملک.
• بررسی مالیاتی ملک: برای اطمینان از به روز بودن پرداخت کلیه مالیات های مربوط به ملک توسط مالک فعلی ملک.
• بررسی های عمومی: برای اطمینان از به روز بودن ملک در پرداخت به مجمع مالکان(community of owners) در اسپانیا.

8.تکمیل قرارداد ملک در اسپانیا:

مدتی پس از امضای پیش قرارداد خرید ملک (معمولاً بین 3 تا 8 هفته) زمان قرارداد نهایی می رسد. خریدار و فروشنده اسناد مالکیت را در یک دفتر اسناد رسمی در اسپانیا امضا می کنند. ما به عنوان وکیل رسمی شما باید اسناد را بررسی کنیم و از نظم همه چیز مطمئن باشیم و همچنین ترجمه متنی و کلامی بندهای قرارداد را به شما ارائه دهیم.

9.پرداخت نهایی و تحویل کلید:

همزمان با امضای اسناد در دفترخانه اسناد رسمی، شما پرداخت نهایی برای ملک را انجام می دهید که روش معمول برای پرداخت از طریق یک چک بانکی است. پس از امضای اسناد مالکیت و پرداخت نهایی کلیدهای خانه جدید خود را دریافت می کنید.

10.ثبت ملک:

پس از امضای قرارداد، ثبت ملک به نام شما در نزدیکترین دفتر ثبت املاک و پرداخت مالیات از طرف شما توسط تیم ما پیگیری می شود.

11.انتقال قبوض:

در این مرحله اقدامات لازم برای انتقال قبوض های آب و برق به نام شما را ترتیب می دهیم همچنین میتوانیم در صورت تائید شما اقدامات لازم در بانک برای پرداخت خودکار قبض ها توسط دبیت کارت شما را انجام دهیم.

هزینه های جانبی خرید ملک در اسپانیا

هزینه های خرید ملک در اسپانیا با توجه به منطقه و شهر محل خرید ملک متفاوت است و در بسیاری از موارد این مبلغ قابل مذاکره است. به عنوان مثال هزینه دقیقی برای کمیسیون آژانس های املاک در نظر گرفته نشده در نتیجه قابل مذاکره و چانه زنی می باشد. لازم به ذکر است اکثر هزینه های جانبی خرید ملک در اسپانیا بر عهده خریدار است.

به طور کلی هزینه های خرید ملک در اسپانیا به شرح زیر است:

اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک

اگر شما و خانواده تان قصد اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک را دارید، با خرید ملک در اسپانیا به ارزش حداقل 500000 یورو پس از پنج سال واجد شرایط دریافت اقامت دائم اسپانیا خواهید بود.

قوانین گلدن ویزای اسپانیا – 2022 میلادی به شرح زیر می باشد:

1. حداقل میزان سرمایه گذاری می بایست 500.000 یورو باشد.
2. امکان سرمایه گذاری 500.000 یورو برای خرید یک ملک یا بیشتر فراهم می باشد.
3. حداقل سن برای شخص سرمایه گذار 18 سال است.
4. نداشتن سابقه سوء پیشینه
5. نداشتن سابقه حضور غیر قانونی در خاک اسپانیا
6. نداشتن سابقه ریجگتی از سفارت های شینگن طی 6 ماه گذشته
7. دارا بودن بیمه درمانی معتبر و گواهی بهداشت رسمی از اسپانیا
8. ارائه گواهی موجودی بانکی جهت اثبات استطاعت مالی
9. ارائه مدارک دال بر قانونی بودن منبع پول
10. ارائه گواهی تائیدیه اداره ثبت اسناد (جهت اثبات اینکه ملک در اداره املاک و مستغلات به نام متقاضی ثبت شده است.)

پروسه اخذ گلدن ویزای اسپانیا

1. درخواست وقت از سفارت اسپانیا و اخذ ویزا جهت سفر کاری به اسپانیا
2. تهیه و ترجمه اسناد مالی منبع پول به زبان اسپانیایی مطابق با استانداردهای دولت اسپانیا
3. ارائه قرارداد ملک، تسویه حساب های مالی و سند ملک
4. حضور به موقع در مرکز احراز هویت در اسپانیا، جهت انگشت نگاری و پرداخت هزینه های مربوطه
5. اخذ کارت یکساله اقامت اسپانیا

این اقامت پس از یک سال دوبار به صورت دو ساله تمدید شده و در سال پنجم اقامت دائم دریافت خواهید کرد.

مدارک مورد نیاز برای گلدن ویزا

اسناد زیر باید توسط متقاضیان گلدن ویزا جهت درخواست اولیه و یا برای هر بار تمدید ارائه شود.

1. پاسپورت: با حداقل یک سال اعتبار و دو صفحه خالی برای ویزا.
2. عکس: دو عدد عکس مناسب پاسپورت با پس زمینه سفید برای هر شخص
3. سند ازدواج: حداقل شش ماه از تاریخ آن گذشته باشد.
4. گواهی پزشکی: این گواهی نباید بیش از 90 روز قبل از تاریخ مراجعه شما صادر شود و باید روی سربرگ و با امضای اصلی و یا مهر پزشک باشد(فقط MD یا O پذیرفته خواهد شد).
5. بیمه درمانی معتبر: بیمه سلامت عمومی و قرارداد خصوصی با یک شرکت بیمه مجاز به فعالیت در اسپانیا.
6. گواهی عدم سو پیشینه: گواهی عدم سو پیشینه می بایست کمتر از45 روز قبل از ارسال درخواست شما صادر شده باشد و باید برای مدت سه ماه پس از تاریخ صدور اعتبار داشته باشد.
7. مدارک تمکن مالی: ارائه موجودی بانکی جهت اثبات استطاعت مالی یعنی متقاضی باید برای دو سال آینده، ماهیانه مبلغ 2130 یورو برای متقاضی اصلی به علاوه 532 یورو اضافی برای هر شخص وابسته خود در حساب بانکی خود در اروپا یا معادل آن در حساب بانکی ایران نشان دهد. برای مثال:

• شخص مجرد: 51000 یورو
• خانواده دو نفره: 63000 یورو
• خانواده 3 نفره : 76000 یورو

1. تائید اسناد و مدارک: تمامی مدارک اعم از شناسنامه ها، سند ازدواج، گواهی عدم سو پیشینه، مدارک مالی و غیره که توسط یک مقام دولتی صادر شده، برای استفاده جهت درخواست گلدن ویزا باید در کنوانسیون لاهه تائید شود. پس از بررسی های قانونی و تائید شدن مدارک شما یک گواهی دو صفحه ای به شما ارائه می شود. صفحه اول کنوانسیون و صفحه دوم نامه رسمی چک کردن سو پیشینه شما خواهد بود.
2. کد مالیاتی(NIE Number): شهروندان غیر اروپایی در پروسه خرید ملک در اسپانیا معمولاً کد مالیاتی خود را همراه با اجازه اقامت اسپانیا دریافت می کنند. کد مالیاتی بیشتر در هنگام پرداخت مالیات، خریدهای رسمی و سایر فعالیت های قانونی یا رسمی شما و در تمام معاملات مالی که مربوط به اداره مالیات اسپانیا باشد، استفاده می شود. کد مالیاتی برای افراد خارجی که امور مالی، شغلی یا اجتماعی در اسپانیا دارند اجباریست.

سوالات متداول

1. آیا هم اکنون خرید ملک در اسپانیا ایده خوبی است؟

بر اساس تحقیقات اخیر اسپانیا در میان 33 کشور با توجه به قیمت مناسب ملک، کم بودن هزینه های زندگی و همچنین سطح متوسط حقوق دریافتی افراد دومین رتبه برای سرمایه گذاری و خریداران ملک  در اروپا است.

بازار املاک در اسپانیا در طول سالهای گذشته نوسانات زیادی داشته است، با وجود رکود 30 درصدی بین سال های 2008 و 2014 در حال حاضر در شرایط خوبی قرار دارد و خرید ملک در اسپانیا سرمایه گذاری مناسبی می باشد.

1. آیا با خرید ملک به ارزش کمتر از 500.000 یورو می توانم اقامت اسپانیا را دریافت کنم؟

خیر، براساس قانون گلدن ویزا تنها با خرید ملک به ارزش حداقل 500000 یورو قادر به دریافت گلدن ویزای اسپانیا خواهید بود. این قانون در سال 2013 در اسپانیا تصویب شد. ولی با خرید ملک در اسپانیا امکان دریافت ویزای بلند مدت را خواهید داشت. همچنین می توانید با خرید یک ملک کوچک در اسپانیا و اثبات استطاعت مالی خود، اقامت اسپانیا را از طریق قانون تمکن مالی اسپانیا دریافت نمائید.

1. گزینه های سرمایه گذاری گلدن ویزا در اسپانیا چیست؟

• حداقل 1000000 یورو سپرده گذاری در بانک
• حداقل 1000000 یورو سرمایه گذاری در سهام بیزینس های اسپانیایی
• حداقل 2000000 یورو سرمایه گذاری در اوراق قرضه دولتی سرمایه گذاری
• راه اندازی یک تجارت در اسپانیا که توانایی اشتغال زایی داشته و به نوآوری در زمینه فن آوری و یا علمی کمک کند و یا تأثیر اقتصادی، اجتماعی زیادی داشته باشد.

1. اجازه اقامت اسپانیا تا چه مدت معتبر است؟

اولین اجازه اقامت که دریافت می کنید یک سال اعتبار دارد. پس از این دوره می توانید آن را دو ساله تمدید کنید. پس از پنج سال به شرط داشتن ملک در اسپانیا، می توانید هر پنج سال یکبار اقامت خود را بصورت پنج ساله تمدید کنید. برای تمدید اقامت لازم نیست که حتما در اسپانیا اقامت داشته باشید.

اما اگر اقامت دائم یا تابعیت اسپانیا را می خواهید، برای اخذ اقامت دائم باید حداقل پنج سال و برای دریافت پاسپورت اسپانیا حداقل ده سال در اسپانیا زندگی کنید.

1. هزینه های جانبی خرید خانه در اسپانیا چقدر است؟

هزینه خرید ملک در اسپانیا بسته به اینکه ساختمان نوساز باشد یا قدیمی بین 10 تا 15 درصد از مبلغ ملک است.

علاوه بر مالیات مربوط به خرید ملک، باید هزینه های بالقوه آژانس املاک، هزینه های ارزیابی، هزینه دفتر اسناد رسمی و هزینه های ثبت اسناد و املاک اسپانیا را نیز در نظر بگیرید. هزینه های ارزیابی، دفاتر اسناد رسمی و ثبت اسناد و املاک معمولاً در حدود 1% تا 2.5% از قیمت خرید است.

1. ارزان ترین شهر برای زندگی در اسپانیا کدام است؟

سه شهر ارزان اسپانیا عبارتند از: لاس پالماس دگران کاناریا، مالاگا و سویا.

1. آیا کودک متولد اسپانیا تابعیت می گیرد؟

همانطور که می دانیم اسپانیا از قانون دو ملیتی پیروی نمی کند و در نتیجه ملیت به دلیل تولد در اسپانیا به دست نمی آید.

در صورتی که فرزند شما در کشور اسپانیا متولد شود، به گونه ای که بتوانید برای او پاسپورت اسپانیایی فراهم کنید، دیگر قادر به اخذ پاسپورت کشور خودتان برای وی نخواهید بود و در صورتی که این اتفاق رخ دهد، اعتبار پاسپورت اسپانیایی او از بین خواهد رفت.