خرید ملک در آلمان شاید برای افرادی که برای اولین بار قصد اقدام به آن را دارند کمی پیچیده و سخت به نظر برسد. حتی اگر شما به زبان آلمانی تسلط داشته باشید روند محاسبه توانایی مالی برای خرید و دریافت وام مسکن تا تبدیل شدن شما به مالک قانونی یک ملک در آلمان می تواند طاقت فرسا باشد. هنگام خرید ملک در آلمان قطعا با یک سری اصطلاحات ناشناخته آلمانی مواجه خواهید شد که با روند خرید ملک در کشور خودمان متفاوت است.
|
خرید ملک از کف بازار و بدون واسطه |
مذاکره مستقیم با مالکان و فروشندگان ملک | سرمایه گذاری مطمن و رو به رشد در شهرهایی که پتانسیل بالایی دارند | امکان درخواست ویزای بلند مدت |
کسب درآمد ارزی از محل اجاره |
برای کمک به شما در پروسه خرید ملک در آلمان در این مطلب سعی کرده ایم به طور واضح مراحل مختلف خرید ملک در آلمان را برای شما توضیح دهیم. این که آیا شما به دنبال خرید آپارتمان در آلمان برای زندگی هستید یا به دنبال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آلمان، مراحل خرید ملک در آلمان در زیر برای شما شرح داده شده تا راهنمای شما در روند کارتان باشد.
خرید ملک در آلمان همواره یکی از مطمئن ترین روش های سرمایه گذاری در اروپا میباشد و با توجه به اینکه پس از چندین دهه شاهد افزایش قیمت ملک در شهرهای مهم آلمان هستیم، می توان کم بودن نرخ وام بانکی را دلیلی بر این افزایش قیمت در املاک آلمان دانست.
کشور آلمان در حال جذب سرمایه گذاران توانمند خارجی است. پیش بینی اینکه چقدر طول می کشد که آلمان در این حالت باقی بماند، سخت است. در بسیاری از شهرهای آلمان جمعیت بطور قابل توجهی در حال افزایش است اما فضای انبساطی برای مسکن ندارند، این منجر به افزایش قیمت اجاره و خرید ملک در 5 سال آینده می شود.
مزایای خرید ملک در آلمان
- تبدیل سرمایه با واحد پول ریالی به سرمایه ارزی
- سرمایه گذاری مطمئن
- بهره مندی از وام بانکی با نرخ بهره پایین
- بهره مندی از حساب بانکی بین المللی
- امکان استفاده از خدمات ویزا کارت و مستر کارت
- اجاره ملک به غیر و دریافت اجاره بها به یورو
- کسب درآمد ارزی در بلند مدت
- امکان درخواست اقامت
راهنمای خرید ملک در آلمان
یکی از اطلاعات مفیدی که لازم است به عنوان یک صاحب خانه در امر سرمایه گذاری و خرید ملک بدانید این است که افراد مستاجر را هدف اصلی خود قرار داده و زمینه های مناسب را برای به حداکثر رساندن سود بالقوه ملک خود فراهم نمایید.
موفقیت در سرمایه گذاری خرید ملک صرفا شانس نیست، بلکه با تحقیقات دقیق این موفقیت امکان پذیر است. در این امر مکان و موقعیت ملک بسیار تاثیر گذار است، نه تنها شهر و منطقه بلکه خیابانی که ملک در آن واقع شده نیز مهم خواهد بود.
به عنوان مثال اگر بخواهید یک خانه مبله به منظور اجاره کوتاه مدت خریداری کنید باید اطمینان حاصل نمائید که فاصله زیادی با مترو ندارد.
*هلدینگ بین المللی اینوید کلیه خدمات اعم از مشاوره سرمایه گذاری و تحقیق بازار، ویزا و اففتاح حساب بانکی در کشور آلمان را به صورت ویژه انجام می دهد*
با توجه به پیش بینی افزایش نرخ بهره بانکی در 5 سال آینده و افزایش قیمت ملک در آلمان با توجه به زیرساخت های قوی این کشور نسبت به سایر کشورهای اروپایی طی چند سال آینده و قیمت کنونی ملک در آلمان نسبت به سایر کشورها خیلی بالا نیست، هم اکنون بهترین فرصت برای سرمایه گذاران جهت خرید ملک در آلمان است. لازم بذکر است که در برخی نقاط مانند مونیخ هم اکنون قیمت ملک افزایش یافته است.
برخلاف دیگر کشورها، مردم آلمان تمایل زیادی به خرید ملک برای زندگی خود دارند و اکثرا توجهی به روش های غیر اروپایی و رایج خرید ملک نمی کنند به همین دلیل با وجود تقاضای زیاد، همچنان نوسانات قیمت ملک در این کشور پایین است.
با در نظر گرفتن این نکته سرمایه گذاری در املاک خاص در مناطق خوب آلمان که از زیر ساخت های قوی برخوردارند اقدامی هوشمندانه است. قیمت اولیه ملک در آلمان ممکن است در محاسبه با ملک های ایران بالاتر باشد اما سرمایه گذاری خرید ملک آلمان در بلند مدت ارزش بیشتری خواهد داشت و سود بیشتری برای شما فراهم میکند.
در مقایسه با سایر نقاط جهان، درصد مردم آلمان که صاحب خانه هستند و خانه های خود را نگه می دارند بسیار کم و در حدود 46 درصد است و این کم ترین میزان در کل اتحادیه اروپا میباشد. هرچه مردم ثروتمندتر باشند، این احتمال بیشتر است که آنها خانه های خود را به خود اختصاص داده و نگه دارند.
چگونه یک خانه یا آپارتمان در آلمان پیدا کنید؟
در هر کشور یک روش خاص و رایج در خرید و فروش ملک وجود دارد. در آلمان، آگهی “برای فروش” در سردر خانه ها بسیار کم است و اصلا رایج نیست. بیشتر آگهی ها در روزنامه ها و وبسایت های آلمانی منتشر می شوند. در چند سال اخیر، وبسایت های مختلفی گسترش یافته اند که لیست گسترده ای را در مورد آگهی فروش و اجاره آپارتمان و خانه و همچنین اطلاعات گسترده ای در زمینه تامین مالی و سایر موضوعات مربوط به خرید خانه ارائه می دهند.
آگهی های von privat به این معنی است که هیچ موسسه املاکی در خرید و فروش و اجاره ملک نقش ندارد و به صورت مستقیم از صاحب خانه، ملک خریداری می شود. اگر خانه هایی قیمت بسیار پایینی دارند دقت کنید زیرا نیاز به نوسازی دارند که گاهی اوقات نوسازی ملک هزینه ای فراتر از ارزش ملک را در بر می گیرد.
آگهی های grosszügige Räume به معنی اتاق های بسیار بزرگ است. هزینه گرمایش در آلمان کمی گران است، این نکته را در نظر داشته باشید اتاق های بزرگ حرارت و گرمایش بیشتری نیاز دارند. در اکثر آگهی های خرید و فروش آدرس دقیق قید نمی شود و شما باید قرار ملاقات و بازدید هماهنگ کنید.
ما در موسسه حقوقی سام با توجه به نیاز و بودجه شما، ملک های مورد پسند شما را پیدا کرده و شما را در یک تور بازدید از املاک یاری می کنیم.
قیمت املاک در آلمان
بازار املاک آلمان در سال 2023 میلادی با توجه به موقعیت جغرافیایی،اقتصادی و اجتماعی متفاوت است وضعیت در غرب آلمان به طور قابل توجهی با شرق آلمان فرق می کند و این در حالی ست که برلین، پایتخت این کشور با ویژگی های خاص خود شناخته می شود.
پس از پنج سال افزایش با قدرت قیمت املاک در آلمان، بازار مسکن آلمان همچنان قوی تر از قبل در حال رشد است. در کشوری که بازار مسکن اش در طول تاریخ فوق العاده پایدار بوده، این تغییر بسیار قابل توجه است.
این نکته را در نظر بگیرید که املاک در آلمان و سایر کشورهای اروپایی نسبت به ملک های آمریکای شمالی کوچکتر ساخته می شوند و مردم آلمانی تمایل بیشتری به زندگی در خانه های کوچک دارند. بیش از 83 میلیون نفر در آلمان زندگی می کنند در حالی که در آمریکای شمالی جمعیت حدود 331 میلیون نفر است و در واقع آلمان یک نهم فضای آمریکای شمالی را دارد و کشوری توسعه یافته است. لازم به ذکر است که خانه در آلمان، به طور عمده با استفاده از مواد با کیفیت و در کنار قوانین سخت ایمن سازی ساخته شده است.
قیمت خانه و آپارتمان در سراسر آلمان متفاوت است. قیمت خانه و آپارتمان در شهرستان ها پایین تر و در بسیاری از شهرهای بزرگ آلمان گران تر می باشد، تقریبا می توان عنوان کرد آلمان شرقی به طور کلی ارزان تر از آلمان غربی است.(شهر برلین استثناء است و شامل این مقایسه نمی شود).
میانگین قیمت ملک در آلمان 2023
| شهر | متوسط قیمت بر اساس متر مربع |
| برلین | 5,480 یورو |
| مونیخ | 8,936 یورو |
| فرانکفورت | 6,937 یورو |
| دوسلدورف | 5,167 یورو |
| لایپزیگ | 3.599 یورو |
| درسدن | 3,626 یورو |
| پتسدام | 5.624 یورو |
میانگین قیمت هر مترمربع برای یک آپارتمان در آلمان حدود 3400 یورو است. البته آپارتمان های کوچکتر قیمت بیشتری برای هر متر مربع دارند.
متوسط اجاره خانه در آلمان
در سه ماهه اول سال 2023 متوسط اجاره بها در آلمان برای یک خانه تقریباً از 10.96 یورو در هر متر مربع شروع می شود که البته این افزایش نسبت به 9.88 یورو در سه ماهه قبل بوده است. با این حال میانگین اجاره ملک در شهر مونیخ 18.16 یورو در هر متر مربع است.
هزینه متوسط اجاره ملک در آلمان از 400 تا 800 یورو برای هر اتاق در محل اقامت مشترک و از 700 تا 1200 یورو برای یک آپارتمان یک خوابه است، به طور کلی قیمت متوسط اجاره برای یک آپارتمان یک تخته در آلمان 908 یورو است.
میانگین اجاره آپارتمان در شهرهای آلمان
| شهر | متوسط اجاره بها در ماه |
| برلین | 795 یورو |
| مونیخ | 1.094 یورو |
| هامبورگ | 838 یورو |
| فرانکفورت | 868 یورو |
| دورتموند | 460 یورو |
| درسدن | 533 یورو |
| هانور | 591 یورو |
| فرانکفورت | 868 یورو |
هزینه های جانبی خرید ملک
هزینه های اضافی خرید ملک حدود 10 درصد ارزش ملک می باشد. علاوه بر کمیسیون املاک که قبلا ذکر شده است، مالیات انتقال ملک، هزینه اسناد رسمی و سایر هزینه های اداری کوچک، مانند استخدام مترجم نیز وجود دارد.
هزینه کمیسیون بنگاه
در حال حاضر هیچ قانونی برای دریافت کمیسیون وجود ندارد و به همین دلیل هزینه کمیسیون بنگاه در آلمان متغیر است. طبق عرف، کمیسیون می تواند حدود 3 تا 7 درصد قیمت خرید ملک باشد. در برخی موارد خریدار کمیسیون را به طور کامل پرداخت می کند و گاهی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود.
هزینه مالیات انتقال سند
مالیات انتقال ملک می تواند بین 3.5 تا 6 درصد از قیمت خرید باشد و توسط خریدار پرداخت می شود. هرچه قیمت خرید بیشتر باشد، این مالیات بیشتر خواهد بود، بنابراین وسوسه ای برای ایجاد «قرارداد» با فروشنده با قیمت پایین تر از قیمت واقعی وجود دارد. تحت هیچ شرایطی این کار را انجام ندهید زیرا جریمه مالی سنگینی باید پرداخت کنید.
هزینه دفترخانه اسناد رسمی
هنگامی که خریدار و فروشنده با قیمت خرید موافقت کرده اند، قرارداد فروش ملک باید با حضور یک دفتر اسناد رسمی امضا شود. این به نفع هر دو طرف و به ویژه خریدار است، زیرا این اطمینان ایجاد می شود که کل معامله مطابق با قانون انجام می شود. هزینه دفتر اسناد رسمی، حدود 2 درصد، شامل تهیه قرارداد، مذاکرات، مراسم امضای قرارداد و ورود به ثبت زمین می باشد.
دفتر اسناد رسمی از نظر قانونی موظف است به عنوان یک واسطه بی طرف بین خریدار و فروشنده عمل کرده و قبل از هر کاری ملک را از نظر ثبتی بررسی کند که آیا امکان فروش ملک وجود دارد یا خیر و در صورت وجود محدودیت هایی در ملک موظف به اعلام آنها است.
در این قرارداد، تعهدات طرفین و ضوابطی را که در صورت وقوع پیش فرض در نظر گرفته می شود، مطرح خواهد شد. پس از امضای قرارداد دفتر اسناد رسمی تغییر مالکیت را در شهرداری و ثبت اسناد و املاک ثبت می کند.
در مراسم امضای سند، دفتر اسناد رسمی قرارداد فروش را به صورت صریح می نویسد و لازم است مطمئن شود که هر دو طرف به طور کامل محتوای آن را درک می کنند. خریدار ممکن است از سوالاتی بپرسد و اگر یک بند به طور کامل درک نمی شود، پرونده را متوقف می کند. از آنجا که قرائت به زبان آلمانی انجام می شود باشد، خریدار می بایست که یک مترجم حرفه ای داشته باشد که موسسه ما در کنار شما خواهد بود.
چهارده مرحله برای خرید ملک در آلمان
مرحله 1: محاسبه قدرت خرید بصورت آنلاین
قبل از شروع جستجوی آپارتمان در آلمان بسیار مهم است که شما بفهمید آیا واجد شرایط وام مسکن در آلمان هستید و اینکه تا چه حد سرمایه جهت خرید ملک در آلمان نیاز دارید. در سراسر آلمان کل هزینه های خرید ملک برعهده خریدار است از جمله مالیات انتقال مالکیت و هزینه های اسناد رسمی که در کل 5 تا 15 درصد از ارزش ملک را در بر می گیرند.
دانستن میزان استطاعت مالی تان به شما اطلاعات لازم را برای جستجوی املاک در محدوده قیمت مناسب با بودجه شما را می دهد. اگر از توانایی مالی خود مطمئن نیستید می توانید از سامانه محاسبه وام مسکن برای برآورد و محاسبه سرمایه تان کمک بگیرید.
مرحله 2: آشنایی با یک مشاور وام مسکن
پس از محاسبه حداکثر سرمایه و میزان وام مسکن که به شما تعلق می گیرد باید با یک مشاور وام در ارتباط باشید.
یک مشاور وام مسکن مقدمات کار شما برای سرمایه گذاری و خرید ملک در آلمان را فراهم می کند و در جستجوی آپارتمان یا دفتر کار نیز شما را همراهی می کند. کارشناسان سرمایه گذاری با در نظر گرفتن وضعیت شغلی، وضعیت اقامت و سایر موارد در مورد جستجو ملک، انتخاب ملک و خرید ملک مناسب به شما کمک کنند.
در آلمان مشاوران وام مسکن از شما پولی دریافت نمی کنند بلکه هزینه مشاوره را از بانک دریافت می کنند. یک مشاور انگلیسی زبان بصورت حضوری و یا آنلاین به تمام سوالات شما بصورت رایگان پاسخ می دهد.
در جلسه با مشاوران لیست کلیه مدارک و اسناد مورد نیاز را به شما خواهند داد و اینکه به ترجمه، تایید و غیره نیاز دارند یا خیر به شما گفته می شود.
مرحله 3: پیدا کردن آپارتمان در آلمان
نتیجه برآورد استطاعت مالی شما مبنای محدوده قیمت ملک مورد نظر شما خواهد بود. در آلمان روش های زیادی برای جستجو و پیدا کردن ملک با توجه به شرایط شخصی و مالی شما وجود دارد از جمله وبسایت های معروف Immobilienscout24 و Immowelt که متاسفانه هر دو به زبان آلمانی هستند.
در آلمان شما می توانید املاک موجود را از طریق کارگزاران و آژانس های املاک و مستغلات و املاک نوساز را از سازندگان پروژه های مسکن خریداری کنید. تفاوت اصلی خرید ملک از سازنده پروژه این است که شما کمیسیون مربوط به آژانس املاک و مستغلات را پرداخت نمی کنید، که در شهرهایی مثل برلین مبلغ کمیسیون تقریبا 7.14% است.
مرحله 4: رزرو ملک در آلمان
هنگام خرید ملک از آژانس املاک متداول ترین روش برای خرید آن ملک امضای توافقنامه رزرو رسمی آن ملک است.
پس از بازدید از ملک از طرف فروشنده یا همان آژانس املاک فرم رزرو برای شما ارسال می شود که در این موارد اغلب براساس اولین سرویس انجام می شود.
در بعضی شهرها مانند برلین که دلالان ملک با توجه به تقاضای زیاد، بیشتر بازارگرمی می کنند، پیشنهاد می شود تهیه قرارداد رزرو را به یک کارشناس وام مسکن میسپارند.
برای رزرو یک ملک شما باید معمولا هزینه ای معادل 0.5 تا 1% قیمت ملک را پرداخت کنید و تنها در برخی موارد نادر رزرواسیون بدون هزینه انجام می شود. پس از رزرو ملک توسط شما و پرداخت هزینه رزرواسیون ملک مورد نظر از بازار خارج می شود.
دوره رزرو ملک معمولا بین 3 تا 5 هفته متغیر است و باید به شما زمان کافی برای نهایی کردن وام داده شود در صورت خرید ملک هزینه رزرو از کارمزد کارگزار یا از قیمت ملک کسر می شود و در صورت منصرف شدن از خرید آن ملک هزینه رزرواسیون به طور قانونی مسترد می شود.
مرحله 5: افتتاح حساب بانکی و اقدام برای اخذ وام
افرادی که در طول مدت اقامتشان در آلمان حضور دارند، قطعا به یک بانک آلمانی نیاز پیدا می کنند همچنین کسانی که قصد خرید ملک در آلمان را دارند می بایست دارای حساب بانکی معتبر در آلمان بوده و منشا پرداخت وجه ملک می بایست از حساب خود فرد خریدار باشد.
افتتاح حساب کاربری برای ایرانیان کار آسانی نیست، با وجود این موسسه حقوقی سام تمام خدمات امور مربوط به حساب بانکی و اخذ ویزا کارت و مستر کارت را به صورت VIP برای متقاضیان عزیز انجام خواهد داد. مدارکی که نیاز دارید گذرنامه معتبر و وجه نقد شما به عنوان سپرده اولیه برای افتتاح حساب است. همچنین شما باید صاحب یک آدرس در آلمان باشید که نیازمند این است که یک نسخه قرارداد خرید ملک را به بانک ارائه دهید.
پس از رزرو یک ملک در آلمان به نام شما، چند هفته زمان دارید تا قرارداد وام خود را نهایی کنید. در حالت ایده ال شما باید پیش از رزرو ملک مورد نظر با مشاور وام خود مشورت کنید تا در سریعترین زمان وام شما آماده شود. اگر دچار کمبود وقت هستید و باید سریع تر وام شما آماده شود می توانید از سیستم توصیه آنلاین وام مسکن استفاده کنید تا متناسب با زمانی که شما دارید وام خود را دریافت نمایید.
مهمترین مواردی که باید در نظر گرفت عبارتند از:
- می خواهید که چه مدت زمانی دوره بهره وام ثابت باشد؟
- می خواهید دوره باز پرداخت وام چقدر طول بکشد؟
- برای گرفتن وام با بهترین نرخ بازپرداخت به چه مقدار سهام اولیه نیاز دارید؟
با همراهی مشاور وام مسکن، وضعیت شخصی خود را تجزیه و تحلیل کرده و وام مناسب با شرایط خود را پیدا کنید. مشاور با توجه به درخواست شما و ارزش گذاری ملک مورد نظرتان از بانک وامی با بهترین نرخ برای شما می گیرد .
برای نهایی کردن قرارداد وام تمامی اسناد مورد نیاز ملک که کارشناس از فروشنده می گیرد و اسناد شخصی شما مورد نیاز است.
در واقع مشاور وام شما کلیه اسناد ملکی و شخصی مورد نیاز برای دریافت وام را جمع آوری و در نهایت درخواست را به مناسب ترین وام دهنده ارائه می دهد.
مرحله 6: تایید وام مسکن
پس از ارائه درخواست وام تقریبا 15 تا 30 روز زمان می برد که پرونده شما را بررسی کنند. برخی از بانکها ممکن است اطلاعات تکمیلی دیگر مانند وضعیت اشتغال، وضعیت اقامت، درآمد و غیره نیز از شما بخواهند که همه این موارد احتمالی را مشاور وام شما در نظر دارد و از قبل آماده کرده است. در برخی موارد نیز مجددا توسط یک متخصص خارجی ملک شما را ارزیابی می کنند که ارزش نهایی ملک را تعیین کنند پس از گذراندن تمامی این مراحل از طریق مشاور وام به شما اطلاع می دهند که وام شما تایید شده است.
مرحله 7: امضای قرارداد وام
پس از دریافت تائیدیه وام، بطور معمول حداکثر 2 هفته برای امضای قرارداد وام خود فرصت دارید.( در این دوره شرایط وام شما تغییر نمی کند)
نکته: اگر به هر دلیلی قرارداد وام تائید شده توسط بانک را امضا نکنید، هیچگونه تعهد مالی یا قانونی وجود ندارد که شما به علت عدم امضای قرارداد ملزم به پرداخت هزینه ای بعنوان جریمه شوید.
مرحله 8: تنظیم قرارداد
پس از اینکه ملک مورد نظر خود را رزرو کرده و قرارداد وام را امضا نمودید مرحله بعدی پیش نویس قرارداد خرید ملک بین شما و فروشنده است. پیش نویس قرار داد در یک دفتر اسناد رسمی به انتخاب شما یا فروشنده ملک تنظیم می شود و پس از تایید شما و اعمال تغییرات و اضافات مد نظر شما قرارداد نهایی تنظیم می شود.
لازم به ذکر است که از زمانی که پیش نویس قرارداد در اختیار شما قرار می گیرد 14 روز فرصت دارید که برای امضای اصل قرارداد به دفتر اسناد رسمی مربوطه مراجعه کنید.
مرحله 9: امضای قرارداد
برای امضای قرارداد خرید ملک شما شخصا به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنید و با حضور فروشنده ملک، سردفتر کل قرارداد خرید ملک را با صدای بلند برای شما می خواند، شما همچنان مجاز به پرسیدن سوال در مورد بندهای قرارداد و احتمالا ویرایش لحظه آخر قرارداد هستید. این پروسه تقریبا 1 ساعت زمان می برد.
توجه: دفتر اسناد رسمی ترتیبی می دهد تا شما بعنوان مالک آینده ملک معرفی شود. این اطلاعیه در دفتر اسناد رسمی ثبت می شود و در واقع حاکی از این است که شما بعنوان تنها خریدار این ملک نامگذاری شده اید و 16 روز فرصت دارید تا برای ثبت زمین و انتقال عنوان مالکیت اقدام کنید.
توجه: از تاریخی که شما قرارداد خرید ملک را امضا می کنید کلیه مسئولیت های حقوق و تعهدات مالکیت مانند هزینه نگهداری، مالیات و غیره را به عهده می گیرید.
مرحله 10: پرداخت هزینه های ملک
- پس از اینکه مراحل خرید ملک به طور کامل محضری شد در مرحله بعد شما ملزم به پرداخت هزینه های بسته شدن قرارداد هستید. اگر ملک خود را از طریق آژانس املاک خریداری کرده اید چند روز بعد از امضای قرارداد از کارگزار یا آژانس املاک مربوطه فاکتور دریافت کنید. در برلین خریدار باید 7.14% از ارزش ملک را بعنوان کمیسیون پرداخت کند و در بعضی ایالت ها حق کمیسیون بین فروشنده و خریدار تقسیم می شود.
- حداکثر تا دو هفته پس از امضای قرارداد خرید ملک باید هزینه های دفتر اسناد رسمی را نیز پرداخت کنید.( تقریبا 1.5% از ارزش ملک)
- سومین پرداختی معمولا 6 تا 10 هفته بعد از امضای قرارداد خرید ملک است که باید هزینه بسته شدن قرارداد و مالیات انتقال ملک را به اداره مالیات پرداخت کنید.
*در بعضی موارد لازم است شما مبلغ کمی برای مثال 100 یورو به مدیر املاک بپردازید زیرا ممکن است شما تایید خرید ملک را نیاز داشته باشید.
مرحله 11: پرداخت کامل مبلغ به فروشنده
تقریبا 6 تا 8 هفته پس از امضای قرارداد خرید ملک دفتر اسناد رسمی از شما می خواهد که مبلغ کامل خرید ملک را به حساب فروشنده انتقال دهید. در واقع شما بخشی از مبلغ ملک را که از دارایی شخص خودتان است پرداخت می کنید بعنوان پیش پرداخت و مابقی یعنی مبلغ وام شما بطور مستقیم از طرف بانک وام دهنده به حساب فروشنده واریز می شود.
مرحله 12: دسترسی کامل به ملک جدید
پس از آنکه فروشنده مبلغ کامل را در حساب بانکی خود دریافت کرد شما می توانید برای اجاره ملک جدید خود از طریق آژانس املاک اقدام کنید.
مرحله 13: پرداخت مالیات انتقال سند
6 الی 10 هفته پس از امضای قرارداد خرید ملک در آلمان، نامه ای از طرف اداره مالیات آلمان جهت پرداخت مالیات ملک خود دریافت خواهید کرد. سپس اداره مالیات به دفاتر اسناد رسمی اعلام می کند که این مالیات پرداخت شده و به اصطلاح گواهی ترخیص برای سردفتر صادر می شود و اکنون سردفتر اسناد رسمی به دفتر ثبت دستور انتقال عنوان مالکیت ملک را به نام شما می دهد.
مرحله 14: شما مالک قانونی ملک هستید
در مرحله نهایی خرید خانه در آلمان با پرداخت هزینه ثبت زمین به اداره ثبت آلمان عنوان مالکیت رسما به نام شما منتقل می شود.
تبریک می گوییم، شما اکنون مالک قانونی ملک هستید. این آخرین مرحله کل روند خرید ملک موجود در آلمان را به پایان می رساند.
سوالات متداول
- آیا خرید ملک در آلمان سرمایه گذاری مناسبی است؟
خرید ملک در آلمان یکی از مهم ترین، مهیج ترین و سودمندترین سرمایه گذاری هایی است که یک فرد می تواند انجام دهد. وضعیت فعلی آلمان و روند رو به افزایش جمعیت آلمان و همینطور نرخ پایین وام مسکن در کشور آلمان، چشم انداز این سرمایه گذاری را جذاب تر هم می کند.
- آیا افراد خارجی نیز می توانند در آلمان خانه بخرند؟
خرید و فروش ملک در آلمان بدون توجه به اینکه در آلمان یا جای دیگر زندگی می کنید هیچ محدودیتی ندارد. بنابراین می توانید با هدف سرمایه گذاری و اجاره دادن ملک، ملکی را به عنوان یک شخص غیر مقیم در آلمان خریداری کنید و بدون زندگی کردن در آلمان خانه خود را اجاره دهید.
- چه مبلغ ودیعه برای خرید ملک در آلمان نیاز است؟
مبلغ ودیعه برای خرید ملک در آلمان مبلغ قابل توجهی است که باید هنگام خرید ملک در آلمان آن را در نظر داشته باشید. حداقل ودیعه استاندارد و نرمال 20% است و در برخی موارد از مهاجران که قصد سرمایه گذاری دارند به دلیل ریسک بالاتری که نسبت به افراد مقیم آلمان وجود دارد ودیعه های 30 تا 40 درصدی نیز خواسته شده است.
- آیا قیمت ملک در آلمان گران است؟
قیمت ملک در آلمان در برخی از ایالت های آلمان نسبت به سایر ایالت های این کشور میانگین پایین تری دارد. قیمت خانه و آپارتمان در بسیاری از شهرهای بزرگ آلمان و همچنین در کلان شهرهایی که این شهرهای بزرگ را احاطه کرده اند گران است. قیمت ملک با متراژ یکسان و در منطقه جمعیتی مشابه در آلمان شرقی سابق به طور کلی ارزان تر از آلمان غربی سابق است.
- قیمت ملک در آلمان چقدر است؟
متوسط قیمت ملک در آلمان برای هر مترمربع حدود 3386 یورو است که در برلین به 5844 یورو و در مونیخ به9937 یورو می رسد.
- متوسط حقوق در آلمان چقدر است؟
یک فرد مجرد در آلمان با حداقل دستمزد ماهانه 1100 یورو کار می کند که این مبلغ 250 یورو بالاتر از متوسط هزینه زندگی او در آلمان است و درآمد یک فرد مجرد با حقوق و دستمزد متوسط در آلمان ماهیانه 3770 یورو است که 2300 یورو بطور خالص دریافت می کند و این مبلغ تقریباً 3 برابر متوسط هزینه زندگی او می باشد.
- ارزان ترین مکان برای زندگی در آلمان کجاست؟
برلین با توجه به اینکه پایتخت آلمان و همچنین یکی از هیجان انگیزترین مکانهای آلمان است، بعنوان ارزان ترین شهر بزرگ آلمان نیز در نظر گرفته می شود.
- برای خرید ملک در آلمان می توانم چه مبلغی وام بگیرم؟
افراد مقیم آلمان می توانند تا 70٪ از ارزش ارزیابی شده ملک خود را وام بگیرند اما میزان وام برای افراد خارجی تقریباً به 50% از ارزش ارزیابی شده ملک محدود شده است که البته با توجه به شرایط تحریم ها برای ایرانیان پروسه اخذ وام بانکی کمی سخت تر می باشد. از شرایط وام گیرندگان همچنین این است که باید بیش از 20000 یورو درآمد سالانه داشته باشند و علاوه بر این، پرداخت های ماهانه شما هرگز نمی تواند از 35 درصد درآمد ماهانه شما بیشتر شود.
- مالیات بر املاک در آلمان چقدر است؟
مالیات سالانه شهری در آلمان که به اداره مالیات محلی شما (Finanzamt) پرداخت می شود، برای همه صاحبان املاک در آلمان اجباری است. مبلغ قابل پرداخت با توجه به ارزش ملک با نرخ مالیات محلی محاسبه می شود. نرخ مالیات بسته به ایالت فدرال و کاربری آن بین 0.26 تا 1 درصد متغیر است.
- آیا خرید ملک در آلمان منجر به اخذ اقامت می شود؟
خیر آلمان قانونی تحت عنوان اخذ اقامت از طریق خرید ملک را به صورت مجزا ندارد ولی در زیر 3 گزینه جهت اخذ اقامت آلمان از طریق سرمایه گذاری و خرید ملک پیشنهاد می شود:
گزینه 1: سرمایه گذاری در یک پروژه سرمایه گذاری قابل اجرا
فرصت های سرمایه گذاری مناسبی برای دریافت اقامت آلمان و همچنین دست یافتن به بازده سرمایه در آلمان وجود دارد، تنها نکته مهم این است که شما سرمایه گذاری مناسب و قابل اجرایی را انتخاب کنید بطوریکه آن پروژه سرمایه گذاری توسط مقامات رسمی آلمان تأیید شده باشد.
ما با توجه به تجربه خود در زمینه ارائه خدمات مهاجرتی شما را در روند پیدا کردن و سرمایه گذاری در فرصت های سرمایه گذاری مناسب با توجه به بودجه و سرمایه شما همراهی و بهترین شرایط را برای شما فراهم می آوریم.
ما به سرمایه گذاران توصیه می کنیم که برای ایجاد مشاغل محلی از طریق سرمایه گذاری حداقل از 300000 تا 1000000 یورو سرمایه را در نظر داشته باشند. توجه کنید که همواره مبالغ بیشتر سرمایه گذاری شانس شما را برای رسیدن به یک پروژه موفقیت آمیز افزایش می دهد.
گزینه 2: سرمایه گذاری در مشاغل شخصی
برنامه اقامت سرمایه گذاران از طریق ایجاد مشاغل شخصی در آلمان به این صورت است که چندین مقام دولتی آلمان جهت بررسی و تعیین دوام و بقای شغلی که کارآفرین مهاجر قصد ایجاد آن را دارد، متمرکز شده اند.
مقامات آلمان تصمیم نهایی خود را براساس میزان سودمندی بیزینس و با توجه به اقتصاد آلمان می گیرند.
ما به سرمایه گذاران توصیه می کنیم که برای ایجاد مشاغل محلی، حداقل از 350000 تا 500000 یورو سرمایه در نظر بگیرند بعلاوه اینکه باید در یادگیری زبان آلمانی تلاش کنند. مبالغ بیشتر سرمایه در یک سرمایه گذاری همیشه شانس یک پروژه موفقیت آمیز را افزایش می دهد.
گزینه 3: ثبت شرکت و خرید یک ملک بنام شرکت
با توجه به اینکه دارا بودن یک ملک در آلمان در جهت پروسه اخذ اقامت این کشور از روش های مختلف نوعی امتیاز محسوب می شود ولی برای دوستانی که قصد اخذ اقامت آلمان از طریق خرید ملک را دارند پیشنهاد می شود در ابتدا نسبت به ثبت یک شرکت در آلمان اقدام نمونده و سپس ملک مذکور بنام شرکت شخص متقاضی خریداری شده و نسبت به اجاره آن ملک اقدام شود. در این صورت ملک مذکور جز سرمایه شرکت و از منبع درآمدزایی شرکت محسوب می گردد.
در صورتی که ملک خریداری شده به ارزش 250.000 یورو تا 300.000 یورو باشد مقدمات کار جهت ارائه بیزینس پلن و اخذ اقامت آلمان از طریق سرمایه گذاری انجام می شود که پروسه اخذ اقامت حدود 9 ماه کاری زمان می برد. ولی اگر ملک کمتر از 250 هزار یورو ارزش داشته باشد در صورتی که شرکت ملک را اجاره دهد اجاره بهای ملک به عنوان درآمد شرکت محسوب شده پس از 18 الی 24 ماه اجاره دادن ملک مذکور و پرداخت منظم مالیات شرکت و عوارض سالیانه ملک، مدیرعامل شرکت و خانواده ایشان واجد شرایط درخواست اقامت آلمان می شوند.
- آیا آلمان اجازه دو تابعیتی می دهد؟
به طور کلی قوانین کشور آلمان دو تابعیتی افراد را نمی پذیرد، اما به این معنی نیست که الزاما متقاضی قبل از دریافت تابعیت آلمان تابعیت اصلی خود را تحویل دهد، لازم به ذکر است که شهروندان سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا حق دو تابعیتی در داخل اتحادیه اروپا را خواهند داشت.
- برای اخذ تابعیت چند سال باید در آلمان زندگی کنید؟
برای واجد شرایط بودن تابعیت آلمان، شخص باید حداقل هشت سال به طور قانونی در آلمان زندگی کرده و دارای اجازه اقامت قانونی باشد. افرادی که دوره ادغام را با موفقیت به پایان رسانده اند، پس از هفت سال واجد شرایط تابعیت هستند.
- آیا نوزادی که در آلمان متولد می شود تابعیت آلمان می گیرد؟
کودک می تواند با تولد در آلمان به تابعیت آلمان برسد حتی اگر هیچ یک از والدین آلمانی نباشد. اما این فقط در مورد کودکان متولد 1 ژانویه 2000 یا بعد از آن اعمال می شود.
- چه مقدار سپرده بانکی برای دریافت ویزای آلمان لازم است؟
حداقل باید موجودی 5000 یورو در حساب خود را طی 6 ماه گذشته نشان دهد. اگر این مبلغ را در بانک خود ندارید، می توانید به جای آن اظهارنامه یکی از اعضای خانواده یا سرپرست خود که حمایت مالی سفر و اقامت شما را نشان می دهند، ارائه دهید.
- چه زمانی می توانم برای اقامت دائم آلمان اقدام کنم؟
دریافت اقامت دائم آلمان تنها پس از اقامت افراد در آلمان برای مدت بیش از پنج سال صادر می شوند در نتیجه شما باید برای مدت زمان طولانی اجازه اقامت موقت یا ویزا داشته باشید.
- مزایای تابعیت و شهروندی آلمان چیست؟
- فرصت برای کار و زندگی در سراسر اتحادیه اروپا به عنوان یک شهروند اتحادیه اروپا.
- حق رأی دادن در انتخابات شهرداری، ایالت، بوند ستاگ و اروپا.
- حق آزاد اشتغال در آلمان.
- آزادی سفر بدون ویزا به بسیاری از کشورهای داخل و خارج از اتحادیه.
- آیا امکان دارد فرزندی که در آلمان متولد شده دیپورت شود؟
خیر، اگر کودکی در آلمان متولد شود به طور خودکار اجازه اقامت آلمان نمی گیرد و پرونده اش تحت روشی جداگانه بررسی می شود، والدین کودک یا مرجع صلاحیت خارجی باید تولد کودک را به اداره فدرال مهاجرت و پناهندگان (BAMF) آلمان گزارش دهند.
در انتها امیدواریم این اطلاعات در زمینه خرید ملک در آلمان برای شما مفید واقع گردد، با گرفتن مشاوره تخصصی از ما و تحقیق و بررسی، شما می توانید با آرامش خیال بهترین تصمیم را در این زمینه بگیرید.
