• 02186087151
  • info@eusecondhome.com

خرید ملک در پرتغال | اخذ گلدن ویزای پرتغال 2021 میلادی

خرید ملک در پرتغال، چرا خرید ملک در پرتغال مورد استقبال سرمایه گذاران است؟

آیا می دانید با توجه به ثبات بالای سرمایه گذاری در املاک پرتغال، حتی در شرایط بحرانی کرونا، اجاره بهای ملک در پرتغال ثابت ماند. پرتغال با توجه به سودآوری بالای بازار املاک در این کشور، سرمایه گذاران بین المللی زیادی را جذب کرده است. سرمایه گذاری در املاک پرتغال سالانه حدود 8% سود خالص و یا حتی بیشتر برای شخص سرمایه گذار خواهد داشت. اگرچه قیمت ملک در لیسبون و بعضی شهرهای دیگر طی سالهای گذشته افزایش یافته است اما کشور پرتغال هنوز هم در لیست ارزانترین بازارهای املاک و مستغلات در اروپا با نرخ رشد حدود 5.6٪ در سال قرار دارد.

آنچه در این مطلب می خوانید:

  • مزایای خرید ملک در پرتغال
  • مراحل خرید ملک در پرتغال و دریافت گلدن ویزا
  • قیمت املاک در پرتغال
  • قیمت اجاره خانه در شهرهای پرتغال
  • هزینه های جانبی خرید ملک در پرتغال
  • قوانین 2021 اقامت پرتغال
  • سایر روش های سرمایه گذاری در پرتغال
  • مدارک مورد نیاز برای درخواست اقامت پرتغال
  • پرسش و پاسخ های متداول

 

خرید ملک پرتغال 

مزایای خرید ملک در پرتغال

  • پرتغال در سالهای اخیر با تقریباً 26 میلیون توریست به یکی از مقاصد اصلی تعطیلات در اروپا تبدیل شده است. شهرهای لیسبون و پورتو به دلیل ارتباط خوب با هواپیمایی های ارزان قیمت و کشتی های تفریحی، گردشگران زیادی را به خود جذب می کنند. آلگاروه نیز یک منطقه معروف در پرتغال برای تعطیلات ساحلی است.
  • املاک پرتغال پتانسیل بسیار بالایی برای اجاره بلند مدت دارند. در بسیاری از شهرهای کوچک پرتغال با وجود دانشگاه هایی که پذیرای دانشجویان بین المللی هستند، تقاضای زیادی برای خانه های دانشجویی وجود دارد.
  • بهره مندی مزایای مالیاتی برای سرمایه گذاران خارجی با توجه به قانون (NHR) یکی از مزیت های مهم خرید ملک در پرتغال به شمار می رود.
  • عدم پرداخت مالیات مضاعف برای خوداشتغالی و یا درآمد بازنشستگان خارج از کشور یک مزیت به شمار می رود.
  • با خرید ملک در پرتغال امکان اخذ گلدن ویزای پرتغال برای تمام اعضای خانواده و زندگی و تحصیل در اروپا میسر خواهد بود.

 

گلدن ویزا

مراحل خرید ملک در پرتغال

روند قانونی خرید ملک در پرتغال معمولا 45 روز زمان می برد، اما بسته به سرمایه، مدارک مورد نیاز و شهر مد نظر ممکن است این پروسه تا 4 ماه طول بکشد. همچنین درخواست اقامت پرتغال از طریق خرید ملک  یا همان گلدن ویزا در پرتغال طی مراحل مختلفی انجام می شود که با توجه به شهری که در آن سرمایه گذاری می کنید متفاوت خواهد بود. پروسه سرمایه گذاری و اقامت پرتغال از طریق خرید ملک در پرتغال از ابتدا تا پایان کار به شرح زیر می باشد:

  1. مشاوره اولیه
  2. مشاوره تخصصی اعم از آشنایی با انواع سرمایه گذاری در پرتغال و تصمیم گیری در خصوص نوع سرمایه گذاری و همچنین برآورد بودجه با توجه به شرایط متقاضی که توسط تیم حقوقی ما انجام می شود. قیمت به روز املاک در شهرها و مناطق مختلف پرتغال، هزینه های جانبی خرید ملک، مالیات ها و سایر موارد به طور کامل در اختیار شما قرار خواهد گرفت.
  3. تهیه و ترجمه مدارک مورد نیاز برای درخواست ویزای شنگن از سفارت پرتغال در ایران
  4. سفر به پرتغال با حضور تیم حقوقی ما، جهت بازدید از املاک یا پروژه های مد نظر شما
  5. اخذ شماره مالیاتی (NIF) و افتتاح حساب بانکی در پرتغال

در این مرحله  با مراجعه به نزدیک ترین اداره مالیات و ارائه مدارک شناسایی برای شما یک شماره شناسه مالیاتی (NIF) از اداره مالیات محلی اخذ می نمائیم. این شماره  ۹ رقمی بوده و مانند شماره ملی شما است که برای افتتاح حساب بانکی در پرتغال، پرداخت مالیات، خرید خودرو، دریافت وام بانکی و اکثر اقدامات مالی در پرتغال به آن نیاز خواهید داشت.

  1. جستجوی ملک و توافقات اولیه

پس از اینکه با ویزای شنگن به صورت قانونی وارد خاک پرتغال شدید و طی یک تور  بازدید از املاک، خانه مورد نظر خود را در پرتغال انتخاب کردید، می بایست با فروشنده یا نماینده قانونی ایشان مذاکره کنیم و قیمت پیشنهادی را به فروشنده بدهیم که در صورت توافق هر دو طرف، توافقنامه رزرو ملک را امضا خواهید کرد، اگرچه از نظر قانونی امضای این توافقنامه الزامی نیست ولی تعهد شما برای خرید ملک را نشان می دهد و در نتیجه فروشنده ملک خود را از لیست آگهی های فروش خارج می کند. در این مرحله لازم است مبلغی را به عنوان بیعانه برای رزرو ملک پرداخت کنید که این کار حتما باید توسط وکیل شما انجام شود، توجه داشته باشید که به هیچ عنوان مبلغی را شخصا به فروشنده یا نماینده وی پرداخت نکنید.

پیش پرداخت خرید ملک در پرتغال به طور معمول 10٪ از قیمت توافقی خرید ملک می باشد، اما این مبلغ قطعی نیست و متغیر است. اگر فروشنده پس از امضای این قرارداد از فروش منصرف شود، باید علاوه بر عودت کامل وجه طبق توافق مبلغی را به عنوان خسارت به شما پرداخت کند. 

  1. بررسی های قانونی و حقوقی ملک

در مرحله بعد تیم حقوقی ما موظف به بررسی کامل ملک اعم از اینکه ملک هیچگونه بدهی وام نداشته، مالیات ها تسویه شده، شاکی خصوصی نداشته باشد و فروشنده مالک قانونی ملک بوده و حق فروش آن را داشته باشد، همچنین ما به عنوان نماینده رسمی شما موظف هستیم ارزش واقعی ملک را نسبت به قیمت بازار و منطقه بررسی و تائید کنیم. اسناد مربوط به ملک و مدارک مورد نیاز از جمله تسویه های مالیاتی، مجوزهای شورای محلی و هرگونه برنامه ریزی و یا تصویب پروژه مربوط به ملک نیز توسط وکیل جمع آوری خواهد شد. اگر قصد هرگونه ساخت و ساز و یا بازسازی در ملک را دارید باید توسط متخصصان، نظرسنجی و برآورد هزینه شود و با سازندگان ملک در این مورد مشورت نمایید.

 

خرید ملک در پرتغال

 

تمامی اقدامات خرید ملک در پرتغال توسط هلدینگ بین المللی اینوید در ایران و طبق قوانین کشور پرتغال انجام می شود،

ما مسئول کلیه اقدامات حقوقی به عمل آمده جهت خرید ملک در پرتغال و اخذ اقامت پرتغال خواهیم بود.

 

  1. انتقال قانونی مبلغ سرمایه گذاری به حساب بانکی خودتان در پرتغال

حدود 30 تا 60 روز با توجه به توافقاتی که انجام شده است فرصت دارید مبلغ کامل مورد نیاز برای خرید ملک را به حساب بانکی خودتان در پرتغال انتقال دهید. پس از امضای قرارداد خرید ملک، شما به همراه وکیل خود برای تکمیل پروسه و سند ملک به دفتر اسناد رسمی دعوت می شوید. اگر قادر به سفر به پرتغال نیستید، باید به وکیل خود وکالت دهید تا از طرف شما قرارداد نهایی را امضا کند.

    9. امضای قرارداد خرید ملک،

اکنون زمان امضای قرارداد خرید ملک فرا می رسد. پس از امضای اسناد، دفتر اسناد رسمی شما را به عنوان مالک جدید ملک ثبت خواهد کرد، مانده بدهی به فروشنده و سایر هزینه های مرتبط به دفتر اسناد رسمی توسط شما پرداخت شده و شما کلید خانه جدید خود را تحویل می گیرید. در این مرحله ما باید اطمینان حاصل کنیم که نام شما در دفتر زمین و اداره مالیات محلی نیز ثبت شده است و قبوض ملک به نام شما انتقال یابد.

  1. شروع پروسه درخواست گلدن ویزا

پس از اینکه تمامی اقدامات نقل و انتقال ملک انجام شد، مرحله درخواست اقامت از کشور پرتغال آغاز می شود. تمامی مدارک شما باید به زبان پرتغالی ترجمه و در سفارت یا کنسولگری پرتغال در ایران تائید شوند، فرم های مربوطه به زبان پرتغالی برای هر فرد به صورت جداگانه تکمیل می گردد، تائیدیه های لازم ملک نیز از اداره های مربوطه در پرتغال اخذ می شود و در نهایت درخواست گلدن ویزا به سازمان SEF توسط وکیل شما انجام پذیرد.

  1. تعیین وقت مصاحبه حضوری

حضور متقاضی و خانواده اش در زمان مقرر جهت مصاحبه، انگشت نگاری و احراز هویت الزامی است.

  1. انتظار برای دریافت کارت اقامت

ضمن پرداخت هزینه های جانبی گلدن ویزا پس از تائید اقامت خانواده، سایر پیگیری ها توسط تیم حقوقی ما جهت تائید گلدن ویزا و تحویل کارت اقامت به متقاضی انجام می شود.

قیمت املاک در شهرهای پرتغال – 2021 میلادی

شهر

میانگین قیمت بر اساس متر مربع

کشکایش

5.200یورو

لیسبون

4.331 یورو

پورتو

2.878 یورو

الگاروه

2.389 یورو

آویرو

1.612 یورو

میانگین اجاره آپارتمان در شهرهای پرتغال – 2021 میلادی

اجاره آپارتمان های یک تا دو خوابه در شهرهای کوچک پرتغال در سال 2021 میلادی از حدود 375 یورو در ماه شروع می شود. اجاره ملک در لیسبون، پایتخت پرتغال و محله هایی که تنها نیم ساعت با مراکز گردشگری Baixa، Chiado و امثال آن فاصله دارند از ماهانه حدود 650 یورو شروع می شود.

شهر

متوسط اجاره ماهیانه

آپارتمان یک خوابه در مرکز شهر لیسبون

822 یورو

آپارتمان یک خوابه در مرکز شهر پورتو

688 یورو

آپارتمان یک خوابه در مرکز شهر الگاروه

537 یورو

آپارتمان یک خوابه در مرکز شهر آویرو

497 یورو

هزینه های جانبی خرید ملک در پرتغال

هزینه های مربوط به خرید ملک در پرتغال بر اساس قیمت ملک، سال ساخت، نوع پروژه و منطقه متفاوت است. هزینه های جانبی به شرح زیر می باشد:

  • مالیات انتقال (IMT) و تمبر مالیاتی، که توسط دولت پرتغال دریافت می شود.
  • هزینه های دفتر اسناد رسمی، که مالکیت ملک را به شما واگذار می کنند.
  • تمبر مالیاتی وام مسکن، برای اشخاصی که از وام بانکی برای خرید ملک استفاده می کنند.
  • هزینه های ثبت، سازمان ثبت اسناد شما را به عنوان مالک قانونی ملک ثبت کرده و تأییدیه رسمی را به وکیل قانونی شما ارائه می دهد.

پیشنهاد می شود 10% از قیمت خرید ملک را برای هزینه های جانبی این معامله در نظر بگیرید، گرچه این مبلغ اغلب کمتر از این مقدار است. زمانیکه ملکی را در پرتغال رزرو می کنید، هزینه های جانبی خرید ملک در پرتغال را دقیقا به شما اعلام می کنیم تا بتوانید از قبل برای بودجه خود برنامه ریزی کنید. 

هزینه ها

چند درصد از قیمت خرید ملک

هزینه های قانونی

%1- %2

هزینه ثبت و اسناد رسمی

%1 - %2

مالیات شهرداری

0 – %6

تمبر مالیاتی

%0.4 - %0.8

آژانس املاک

*(پرداخت توسط فروشنده)

%5 - %7

(%23+ مالیات بر ارزش افزوده)

قوانین 2021 اقامت پرتغال از طریق خرید ملک

برنامه گلدن ویزای پرتغال که در سال 2012 ارائه شده و در این سالها به دلیل مقرون به صرفه بودن به یک روش خوب و ایده ال برای سرمایه گذاری تبدیل شده است، که در کنار یک سرمایه گذاری خوب با آینده ای روشن و پایدار در اروپا، امکان دریافت تابعیت برای متقاضی و خانواده را نیز فراهم می کند. 

  آخرین قوانین 2021 گلدن ویزا پرتغال به شرح زیر می باشد:

  • خرید ملک در پرتغال به ارزش حداقل 500.000 یورو
  • خرید ملک در پرتغال به ارزش حداقل 400.000 یورو (در صورت خرید ملک در منطقه ای با تراکم جمعیتی کم، شرط سرمایه گذاری 20%کاهش می یابد).
  • خرید ملک در پرتغال به ارزش حداقل 350.000 یورو(در مناطق شهری قدیمی پرتغال یا املاک با حداقل 30 سال عمر)
  • خرید ملک در پرتغال به ارزش حداقل 280.000 یورو (در منطقه ای با تراکم کمتر از 100 نفر در هر کیلومتر مربع به شرط بازسازی اساسی ملک)

 

خرید ملک در پرتغال 

سایر روش های سرمایه گذاری برای دریافت گلدن ویزای پرتغال

  • ایجاد 10 موقعیت شغلی در پرتغال با تاسیس یک شرکت.
  • حداقل 250000 یورو سرمایه گذاری در هنر و میراث فرهنگی پرتغال.
  • حداقل 350000 یورو سرمایه گذاری در پروژه های علمی پرتغال.
  • حداقل 350000 یورو سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری خصوصی.
  • حداقل 500000 یورو سرمایه گذاری در مشاغل کوچک و متوسط ​​در پرتغال.
  • انتقال سرمایه حداقل 1 میلیون یورو به پرتغال. 

مزایای دریافت گلدن ویزای پرتغال

  • امکان دریافت اقامت پرتغال برای تمام افراد خانواده
  • امکان سفر و زندگی در 26 کشور عضو حوزه شنگن بدون نیاز به دریافت ویزا
  • امکان درخواست شهروندی پرتغال و اخذ پاسپورت اروپایی، پنج سال پس از دریافت گلدن ویزا
  • دریافت گلدن ویزا و پاسپورت پرتغال تنها با 7 روز حضور در کشور پرتغال
  • دسترسی به سیستم آموزشی رایگان در اروپا برای متقاضی و فرزندان
  • زندگی و بازنشستگی در پرتغال با پرداخت مالیات خیلی کم و یا بدون پرداخت مالیات

 

گلدن ویزا 

شرایط سرمایه گذاری های 280000 و 350000 یورویی گلدن ویزای پرتغال

گزینه های سرمایه گذاری با مبالغ کمتری نیز برای دریافت گلدن ویزای پرتغال توسط دولت پرتغال جهت افزایش بازسازی زیرساخت ها در کشور پرتغال ارائه شده است؛ که این سرمایه گذاری مختص مناطق کم تراکم در پرتغال می باشد.

شهرهای کم تراکم پرتغال عبارتند از: Águeda ، Amarante ، Amares ، Caminha ، Castelo de Paiva ، Condeixa-a-Nova، Guimarães، Loulé، Pombal ، Tomar 

گزینه سرمایه گذاری 280.000 و 350.000 یورویی  در املاک پرتغال به معنی خرید ملک با عمر حداقل 30 سال و یا ملکی واقع در یک منطقه بازسازی شهری است.

سرمایه لازم برای کارهای بازسازی در پرتغال زیاد نیست. در سال 2021 بودجه تقریبی برای بازسازی صفر تا صد یک آپارتمان بین 60.000 تا 80.000 یورو و برای بازسازی یک خانه ویلایی بین 90.000 تا 120.000 یورو می باشد.

اقدامات بازسازی ملک در پرتغال بسیار حائذ اهمیت است. بسیاری از برنامه های بازسازی به نتیجه دلخواه نمی رسند چرا که سرمایه گذاران اهمیت نشان دادن اسناد و مدارک لازم به SEF (سازمان مهاجرت) را دست کم می گیرند یا سعی در انجام بازسازی جزئی در املاک و مستغلات دارند. سازمان SEF  فقط سرمایه گذاری با نوسازی اساسی را تائید می کند.

در این گزینه شما باید بخشی از سرمایه را برای بازسازی در نظر بگیرید. چنین پروژه هایی نیاز به تأیید SEF برای واجد شرایط بودن میزان سرمایه گذاری کاهش یافته دارند.

برای اطمینان از انتخاب یک پروژه مناسب ، مشاوره حقوقی قبل از شروع چنین سرمایه گذاری بسیار مهم است.

گلدن ویزا 

در اینجا نکات مهمی برای بررسی را بیان می کنیم:

  • سازمان SEF فقط مدارک یک شرکت ساختمانی رسمی IMPIC را می پذیرد.
  • بنا بر قانون 2021 سازمان SEF، حداقل 20٪ ارزش ملک باید برای بازسازی هزینه شود. بازسازی اساسی شامل حمام، پنجره، کف، لوله کشی، برق و غیره می شود. تغییر مبلمان منزل به عنوان نوسازی محسوب نمی شود.
  • ملکی که قصد خرید آن را دارید بسته به میزان بازسازی پروژه می بایست به شهرداری منطقه اعلام شده باشد و تائیدات لازم را اخذ نماید.
  • ملک مد نظر نباید در بازه زمانی نزدیک بازسازی مشابه داشته باشند.
  • فقط در صورتی می توانید برای درخواست اقامت اقدام کنید که ملک به نام شما خریداری و ثبت شده باشد و همچنین بودجه مربوط به بازسازی نیز در حساب بانکی شما در پرتغال باشد. بانک شما گواهی برای ارائه به SEF را صادر می کند.
  • انتقال پول برای خرید املاک و مستغلات و همچنین واریز پول در حساب بانکی پرتغال باید از حساب مبدا که به نام شما انجام شود.
  • توجه داشته باشید که برای خرید ملک در پرتغال در صورتی که قصد دریافت گلدن ویزای پرتغال را داشته باشید نمی توانید از وام بانکی استفاده کنید، شما باید 100% مبلغ سرمایه گذاری را از کشور خود به پرتغال انتقال دهید.

 

خرید ملک در پرتغال

مدارک مورد نیاز برای درخواست اقامت پرتغال

  1. پاسپورت معتبر
  2. شناسنامه های اعضای خانواده
  3. سند ازدواج
  4. اثبات ورود قانونی به پرتغال با ویزای شنگن
  5. بیمه درمانی در پرتغال
  6. گواهی عدم سو پیشینه از ایران
  7. مدارک اثبات تعهدات مالیاتی و تأمین اجتماعی
  8. تکمیل فرم های SEF
  9. رسید پرداخت هزینه های گلدن ویزای پرتغال
  10. اظهارنامه بانکی مبنی بر تایید قانونی انتقال وجوه
  11. سند قطعی ملک خریداری شده
  12. تائیدیه سازمان SEF 

پرسش و پاسخ های متداول 

  1. آیا خارجی ها می توانند در پرتغال ملک خریداری کنند؟

خرید ملک در پرتغال برای افراد خارجی هیچ محدودیتی ندارد، در این سالها بخش املاک و مستغلات در کشور پرتغال به خوبی توسعه یافته و از سرمایه گذاران خارجی استقبال می کند.

  1. آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید ملک در پرتغال است؟

در زمانی که بانک های پرتغال بار دیگر تمایل به ارائه وام برای خرید ملک دارند ( البته نه برای کسانی که قصد دریافت گلدن ویزا دارند) می تواند زمان مناسبی برای خرید ملک باشد. به عنوان مثال در شهر لیسبون، متوسط ​​قیمت خرید خانه 2438 یورو در مترمربع است، اما برخی از مناطق لیسبون حتی از 3820 یورو در متر مربع نیز بالاتر رفته است.

  1. ارزان ترین شهر پرتغال کدام است؟

شهر گیمارا یکی از مقرون به صرفه ترین شهرهای پرتغال در نزدیکی براگا و پورتو است که با قطار نیز به لیسبون متصل می شود.

  1. بهترین مکان برای خرید ملک در پرتغال کجاست؟

پورتو، جای تعجب نیست که چرا پورتو یکی از بهترین مکان ها برای خرید ملک در پرتغال است. نقدینگی در پورتو در حال افزایش است و به علاوه، پورتو برای کسانی که خواهان مزیت های رقابتی در هزینه و نیروی کار هستند، بسیار مناسب است.

  1. آیا در پرتغال مالیات بر دارایی وجود دارد؟

شما به عنوان مالک خانه در پرتغال باید مالیات بر دارایی را پرداخت کنید (مالیات بر املاک غیر منقول، IMI). هر شهرداری بصورت جداگانه نرخ خاص خود را دارد و توسط مجمع شهرداری این تصمیم گیری صورت می گیرد. نرخ مالیات از 0.3 تا 0.45 است.

  1. آیا ملک در پرتغال ارزان است؟

قیمت املاک بین مناطق مختلف پرتغال بسیار متفاوت است. دو منطقه ارزان قیمت آلنتجو و سنترو هستند که با کمی بیش از نیمی از آنچه در آلگاروه برای خرید خانه پرداخت می کنید، می توانید در این مناطق ملک بخرید. در هر دو منطقه می توانید ملکی را با قیمت کمتر از 1100 یورو در متر مربع خریداری کنید.

  1. آیا پرتغال اجازه تابعیت دوگانه را می دهد؟

بله، پرتغال به اکثر کشورها اجازه تابعیت دوگانه را می دهد، بنابراین شما مجبور به ترک تابعیت اصلی خود نخواهید شد. 5 راه اصلی برای اخذ شهروندی پرتغال وجود دارد:  نژاد، ازدواج، سرمایه گذاری، تابعیت یا یهودی سفاردی بودن.

  1. چه مدت طول می کشد تا اقامت دائم پرتغال را دریافت کنید؟

پنج سال، هنگامی که برای مدت پنج سال بدون وقفه و به طور صحیح و قابل اثبات در پرتغال زندگی کردید، می توانید برای اقامت دائم پرتغال اقدام کنید.

  1. آیا مهاجران در پرتغال مالیات می پردازند؟

اگر شما به عنوان یک شخص مقیم پرتغال شناخته می شوید، درآمد شما در سراسر جهان مشمول مالیات بر درآمد پرتغال است. این درآمد می تواند شامل حقوق، درآمد اجاره و سود سرمایه باشد. اگر فرد غیر مقیم در پرتغال باشید ، فقط درآمد کسب شده در پرتغال مشمول مالیات می شود و به طور معمول 20٪ از درآمد میباشد.

  1. آیا پرتغال پناهگاه ​​مالیاتی است؟

پرتغال به عنوان پناهگاه مالیاتی در اروپا در نظر گرفته می شود. شما می توانید ثروت خود را در یک محیط مالیاتی دوستانه مدیریت کنید، دارایی های قدیمی خود را با تخفیف کامل مالیاتی بفروشید و یا دارایی خود را بدون مالیات بر ارث یا هدیه واگذار کنید.

  1. آیا مالیات بر ثروت در پرتغال وجود دارد؟

مالیات بر ثروت در پرتغال برای افرادی که مالکیت املاک پرتغالی با ارزش بیش از 600.000 یورو را دارند در نظر گرفته می شود. نرخ برای املاک در اختیار شرکت ها 0.4٪ ، برای افراد 0.7٪ و برای کسانی که سهم آنها در املاک پرتغال بیش از 1 میلیون یورو است ، 1٪ است.

 

هلدینگ بین المللی اینوید

بزرگترین مرکز ارائه دهنده خدمات مشاوره حقوقی در ایران

**جهت دریافت مشاوره حضوری و تلفنی با کارشناسان ما با شماره  86087156 - 86087151 ازساعت 9 الی 18 در تماس باشید**

 

مشاوره رایگان